برآورد نرخ طبیعی خانه های خالی - تاورنا

جهت دریافت خدمات رنگ پتینه چیست با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

به گزارش روزنامه جهانی اقتصاد، با این حال اکنون غفلت از نرخ طبیعی خانه های خالی باعث شده یک گروه از جامعه ناظر بر بازار، حجم واقعی خانه های بلااستفاده را طبیعی توصیف نمایند و گروهی دیگر آن را غیرعادی و نشانه ای از انجماد سرمایه و سوداگری در بازار ملک بدانند. در این میان، نتایج تحقیق جامع درباره بازار خانه های منجمد نشان می دهد نرخ طبیعی خانه های خالی در کشور با لحاظ اطلاعات و آمار های سال 95، رقمی معادل 4 درصد برآورد می شود؛ به این معنا که نرخ واقعی 3/ 11 درصدی در آن مقطع بیانگر شرایط نامناسب بوده است. با آنالیز نوع واکنش مالکان خانه های خالی به تغییر فاز بازار معاملات مسکن تعیین می شود نرخ واقعی در زمان رکود افزایش پیدا می نماید؛ بنابراین ضروری است این نرخ قبل از اقدام مالیاتی بازشماری شود.

در روز های اخیر که موضوع دریافت مالیات از خانه های خالی و تصمیم دولت درخصوص اجرای این قانون مالیاتی بار دیگر مورد توجه قرار گرفته است بحث جدیدی از سوی جامعه کارشناسی حوزه مسکن نیز در این باره مطرح شده است. هم اکنون گروهی از کارشناسان بازار مسکن نرخ فعلی خانه های خالی را نرخی غیر طبیعی و غیرعادی نمی دانند و معتقدند تعداد و نرخ خانه های خالی در حال حاضر در کشور نرخی طبیعی است. هر چند این گروه از کارشناسان مبنای تعیینی برای این اظهار نظر خود ارائه نمی نمایند. به این ترتیب در شرایط فعلی سوال مهمی مبنی بر اینکه آیا نرخ فعلی خانه های خالی در کشور نرخی طبیعی است یا خیر ایجاد شده است.

آنالیز ها حاکی است در کشور های پیشرفته جهان که در آن ها مکانیزم دریافت مالیات از خانه های خالی فعال بوده و کشور هایی پیروز در کنترل تعداد خانه های بدون استفاده محسوب می شوند که گام اول دولت ها قبل از اقدام برای دریافت مالیات از این املاک و تنظیم بازار مسکن به واسطه آن، محاسبه نرخ طبیعی، نرمال یا مجاز خانه های خالی و مقایسه این نرخ با نرخ واقعی خانه های خالی است. نرخ واقعی خانه های خالی نسبت تعداد خانه های خالی به تعداد کل واحد های مسکونی در حال استفاده است.

در دی ماه 96 دفتر تحقیقات و سیاست های مالی معاونت امور مالی وزارت امور مالی و دارایی یک پژوهش مفصل درباره بازار خانه های خالی با هدف آسیب شناسی قانون مصوب سال 94 برای دریافت مالیات از مالکان این خانه ها و همچنین آنالیز تجارب کشور ها در این حوزه و ارائه پیشنهاد به سیاست گذار بخش مسکن انجام داد.

براساس این تحقیق تعیین شد یک معادله (فرمول) انگلیسی وجود دارد که می توان با استفاده از آن نرخ طبیعی خانه های خالی را محاسبه کرد. براساس این معادله انگلیسی این امکان برای دولت ها وجود دارد که در شهر ها و کشور ها بتوانند با استناد به آمار اولیه خانه های خالی (تعداد خانه های خالی) و نسبت آن ها به تعداد کل واحد های مسکونی در حال استفاده، نرخ واقعی خانه های خالی را برآورد نمایند. منظور از نرخ طبیعی خانه های خالی آن است که همیشه باید در بازار مسکن شهر ها و کشورها، تعدادی واحد مسکونی خالی از سکنه به منظور پاسخ به احتیاج جابه جایی در بازار مسکن، ورود و خروج از بازار اجاره به بازار خرید مسکن و برعکس و... وجود داشته باشد.

همچنین وجود درصدی خانه خالی در بازار امکان عرضه زمان دار واحد مسکونی توسط سازنده ها به بازار فروش و امکان خرید از بازار مسکن توسط متقاضیان جدید و همچنین جابه جایی در بازار به واسطه تخریب و نوسازی واحد های فرسوده و قدیمی را فراهم می نماید. اما مساله اصلی پاسخ دادن به این پرسش است که وجود چه تعداد خانه خالی در هر شهر و کشور را می توان نسبت طبیعی یا نرخ نرمال خانه های خالی دانست؟ براساس معادله انگلیسی برای محاسبه نرخ طبیعی خانه های خالی، در صورتی که تعداد واحد های خالی از سکنه کمتر از میزان طبیعی باشد یا به عبارت دیگر نرخ واقعی خانه های خالی کمتر از نرخ طبیعی باشد، اجاره بها افزایش خواهد یافت. در غیر این صورت اجاره بها با ثبات نسبی همراه خواهد شد. این معادله یا فرمول انگلیسی براساس یک مدل سازی اقتصادسنجی توسط تیم تحقیقاتی مدیریت سرمایه گذاری املاک انگلستان به دست آمده است.

تیم تحقیقاتی وزارت امور مالی و دارایی نیز با استفاده از این مدل نرخ طبیعی خانه های خالی در کشور را محاسبه نموده است. این تیم برای محاسبه نرخ طبیعی خانه های خالی به اطلاعات سرشماری نفوس و مسکن سال 95 مرکز آمار استناد نموده است. در آن سرشماری تعداد کل خانه های در حال استفاده 22 میلیون و 825 هزار واحد اعلام شده است، همچنین از وجود 2 میلیون و 587 هزار خانه خالی نیز در این سرشماری خبر داده شده است. نرخ طبیعی خانه های خالی براساس فرمول انگلیسی و آمار های رسمی سرشماری 95 معادل 4 درصد اعلام شده است. نرخ واقعی خانه های خالی در کشور در سال 95 نیز معادل 34/ 11 برآورد شده است.

مقایسه این دو نرخ در مقطع زمانی سال 95 (سال قبل از جهش قیمت مسکن در تهران و کشور که در واقع سال پایانی رکود مسکن محسوب می شود و قیمت ها تقریبا در شرایط ثبات قرار داشت)، تعیین کرد شرایط بازار خانه های خالی شرایطی غیرطبیعی است به این معنا که تعداد خانه های خالی از حد طبیعی و مجاز بسیار بیشتر است و در واقع بیش از دو برابر سطح نرمال براساس مدل انگلیسی است.

در سال 95 میانگین قیمت هرمترمربع مسکن در شهر تهران برای سومین سال پیاپی در کانال 4 میلیون تومان قرار داشت و حول و حوش مترمربعی 4 میلیون و 100 هزار تومان تا 4 میلیون و 300 هزار تومان در نوسان بود. براساس این نرخ می توان چنین تحلیل کرد که در سال 95 اگرچه بخشی از واحد های مسکونی به خاطر فروش نرفتن ناشی از شرایط رکودی بازار معاملات مسکن خالی ماند، اما بخشی هم به خاطر رفتار سرمایه ای مالکان این خانه ها خالی بود. البته این آمار مربوط به سال 95 است و از سال 95 تا به امروز به طور قطع تعداد خانه های خالی تغییر نموده است.

آنالیز ها بر پایه تعداد خانه های خالی در دوره های زمانی مختلف نشان می دهد مالکان خانه های خالی در هر دوره در جریان تغییر فاز بازار مسکن واکنش نشان داده اند. در جریان تغییر فاز بازار مسکن بخشی از مالکان این واحد ها اقدام به فروش خانه های خالی خود نموده و بخشی دیگر به عنوان مالکان جدید خانه های خالی بر تعداد خانه های خالی افزوده اند.

در شرایطی که آمار های مربوط به تعداد و همچنین نرخ خانه های خالی مربوط به سال 95 است این نرخ که می تواند به عنوان تب سنج بازار واحد های مسکونی بلااستفاده در اختیار سیاست گذار بخش مسکن قرار بگیرد، قابل به روز رسانی است. آنالیز های قبلی نشان می دهد در سال 95 در 8 استانی که 8 کلان شهر کشور در آن قرار دارند نرخ واقعی خانه های خالی بیش از 10 درصد بوده است.

بحرانی ترین استان به لحاظ نرخ واقعی خانه های خالی استان هرمزگان با 2/ 17 درصد، سپس استان البرز با 2/ 16 درصد و بعد از آن اصفهان با 6/ 14 درصد بوده است. در این آنالیز ها نرخ واقعی خانه های خالی در استان تهران 6/ 11 درصد گزارش شده است و تهران در رتبه سیزدهم در فهرست شرایط استان ها به لحاظ بحران خانه های خالی قرار گرفته است. فرایند تغییر تعداد خانه های خالی از سکنه در فاصله سال های 90 تا 95 در تهران نیز نشان می دهد در سال 90 (قبل از جهش قیمت) در تهران 327 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه وجود داشته است. این میزان در آبان 92 (که هنوز جهش قیمت تمام نشده و معاملات هنوز وارد فاز رکود نشده است) 132 هزار واحد مسکونی و در تیر 93 (بعد از اوج جهش قیمت و رویت خفیف علائم رکود مسکن) 195 هزار واحد بوده است.

در شهریور 93 (دوره بعد از جهش و اوایل رکود) این میزان به 235 هزار واحد مسکونی و در سال 95 که اوج رکود و ثبات قیمت مسکن بوده است تعداد خانه های خالی در استان تهران به 490 هزار واحد و در شهر تهران به 460 هزار واحد رسیده است. در حالی که آمار های مربوط به تعداد خانه های خالی در سال های 90 تا 95 براساس نتایج سرشماری نفوس و مسکن در سال 95 از سوی مرکز آمار اعلام شده است آمار های مربوط به تعداد خانه های خالی در سال های 92 و 93 به یک سفارش کاری از سوی دفتر اقتصاد مسکن به اداره برق برمی شود که اداره برق براساس میزان مصرف برق، واحد های مسکونی که مصرف برق آن ها کمتر از 50 کیلو وات در ساعت بوده است را به عنوان خانه خالی معرفی نموده است.

نتایج این تغییر حجم تعداد خانه های خالی در فاصله سال های 90 تا 95 نشان می دهد به تناسب اینکه بازار معاملات مسکن از ثبات نسبی قیمت وشرایط پایدار (نبود رونق هیجانی در بازار) به فاز رشد و جهش قیمت مسکن وارد شده است تعداد خانه های خالی کاهش یافته است. اما بعد از عبور بازار از جهش قیمت و رونق معاملات، دوره پساجهش و رکود ایجاد می شود و مجددا فرایند تغییر حجم خانه های خالی شیب افزایشی به خود می گیرد و تعداد خانه های خالی زیاد می شود. در انتهای دوره رکود معاملات مسکن تعداد خانه های خالی به اوج می رسد.

در همه سال های گذشته بعد از اینکه در مقطع رکود، افت و خیز تعداد خانه های خالی صورت می گیرد، رقم نهایی بیشتر از تعداد خانه های خالی در رکود قبلی است یا به عبارتی نرخ واقعی خانه های خالی در دوره های بعدی فرایند تصاعدی به خود می گیرد. نرخ واقعی خانه های خالی در سال 85 در تهران 1/ 3 درصد، در سال 90 معادل 9/ 8 درصد و در سال 95 برابر با 6/ 11 درصد بوده است. این موضوع در کشور نیز وجود داشته است. در کشور نرخ واقعی خانه های خالی در سال 85 برابربا 4درصد، در سال 90 برابر با 8 درصد و در سال 95 برابر با 11 درصد بوده است. از این فرایند های قبلی می توان چنین تحلیل کرد که احتمالا در دوره های زمانی بعد از سال 95 متناسب با تغییر فاز بازار مسکن ازرکود به پیش رونق، جهش قیمت ومجددا ورود به فاز رکود، تعداد خانه های خالی و نرخ واقعی آن ها افزایش پیدا نموده است. اما آنچه می تواند قطعیت این فرضیه را به اثبات برساند انجام یک پژوهش دقیق دیگر در این زمینه با استفاده از اطلاعات دستگاه ها و اداراتی همچون اداره آب و برق است.

نرخ طبیعی خانه های خالی نیز براساس مدل انگلیسی و براساس اطلاعات به روز شده از تعداد خانه های خالی در مقطع زمانی کنونی قابل محاسبه است. براساس تحقیق وزارت اقتصاد، در فاصله سال های 85 تا 90، نرخ طبیعی خانه های خالی در کشور 3/ 3 درصد و در سال 95 معادل 4درصد بوده است. سوال مهم دیگری که در این زمینه وجود دارد آنکه نرخ مالیات خانه های خالی چقدر باید باشد. مطابق با قانون دریافت مالیات از خانه های خالی این نرخ هم اکنون برای ایران معادل یک ماه اجاره بهای ماهانه هر واحد مسکونی خالی از سکنه درنظر گرفته شده است که نرخی بازدارنده به نظر نمی رسد.

تحقیقات اجرا شده نشان می دهد این نرخ در فرانسه به میزان دو ماه اجاره بهای ماهانه، در آمریکا معادل 5 درصد ارزش ملک و در انگلیس برابر با 50 درصد عوارض شهری است. این سه کشور، کشور های پیروز در این حوزه محسوب می شوند. چرا که براساس تحقیقات اجرا شده نرخ واقعی خانه های خالی در 15 کشور اروپایی به طور میانگین معادل 10 درصد است، اما این میزان در فرانسه 7 درصد و در انگلیس 3 درصد است.